NAJČEŠĆA PITANJA I ODGOVORI

BeoPro City daje odgovore na pitanja koja nam postavljate, i zakonske regulative. Pre nego što uopšte krenete da čitate odgovore na pitanja koja vas zanimaju, važno je istaći sledeće odredbe iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada:

Ako stambena zajednica ne izvrši upis u Registar, odnosno ne registruje upravnika stambene zajednice, u propisanim rokovima, odnosno to ne učini nakon isteka roka propisanog rešenjem nadležnog inspektora, kazniće se za prekršaj novčanom kaznom od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara.

Osim toga, stambenoj zajednici će biti dodeljena prinudna uprava. Nju će vršiti profesionalni upravnik postavljen od strane opštinske, odnosno gradske uprave na način i pod uslovima utvrđenim Zakonom. Na kraju, ono što je još bitnije, za sve obaveze stambene zajednice, uključujući i ovu, odgovaraju neograničeno i solidarno svi pojedinačni vlasnici stanova u zgradi.

Najčešća pitanja građana upućena odeljenju za imovinske, pravne, stambene I opšte poslove

Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“, broj 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon) nije propisana obaveza stambene zajednice da ima pečat. U praksi pojedini drugi pravni subjekti i dalje traže korišćenje pečata. Ukoliko upravnik pristupi izradi pečata kod pečatoresca, na istom bi trebalo da bude napisano: stambena zajednica + adresa, a poželjno je da budu navedeni i grad i opština.
Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun. Upravnik stambene zajednice može otvoriti račun stambene zajednice u banci po izboru. Svakako, korisno je raspitati se o uslovima u više banaka, jer se iznos naknade za održavanje računa razlikuje. Za otvaranje računa u banci, upravniku će biti potrebno rešenje o registraciji stambene zajednice i upravnika, potvrda o PIB-u stambene zajednice i druga dokumentacija (koja će to dokumentacija biti, razlikuje se od banke do banke). Na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice upravnik raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa.
Članom 65. stav 2. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva od upravnika, odnosno profesionalnog upravnika da mu se omogući elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.
Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da o poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. U skladu sa navedenim, u slučaju izbora profesionalnog upravnika bitno je da u dokumentaciji bude navedeno ko je organizator profesionalnog upravljanja, ko je profesionalni upravnik i koje lice skupština stambene zajednice ovlašćuje da zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju sa organizatorom profesionalog upravljanja.
Članom 57. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je: „Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju da: 1) prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u skladu sa članom 40. stav 4. ovog zakona; 2) po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik u skladu sa članom 49. ovog zakona.“

Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika vodi se pri Odeljenju za imovinske, pravne, stambene i opšte poslove i može ga inicirati bilo koji vlasnik posebnog dela podnošenjem prijave za uvođenje prinudne uprave (uz prijavu podnosilac dostavlja kopiju svoje lične karte, a ako nije u Katastru nepokretnosti uknjižen kao vlasnik posebnog dela, dostavlja i fotokopiju dokumentacije o pravu svojine na posebnom delu zgrade, npr. ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju). Takođe, postupak uvođenja prinudne uprave može biti iniciran na osnovu prijave Odeljenja za komunalne poslove i komunalnu inspekciju, nakon sprovedenog inspekcijskog nadzora.
U skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada profesionalni upravnik imenovan u postupku prinudne uprave vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju. Dakle, najjednostavniji način za prestanak prinudne uprave je da članovi skupštine stambene zajednice u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisanom postupku, na sednici izaberu upravnika iz redova vlasnika, koji bi nakon izbora podneo Odeljenju za imovinske, pravne, stambene i opšte poslove prijavu za registraciju upisa stambene zajednice ili registraciju promene podataka o stambenoj zajednici sa odgovarajućom dokumentacijom.
Iznos koji su članovi skupštine stambene zajednice dužni da plaćaju na ime naknade za upravljanje zgradom u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika zavisi od ukupnog broja posebnih delova zgrade i određen je Odlukom o minimalnoj visini iznosa tekućeg održavanja zajedničkih delova zgrada, visini iznosa naknade u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika i minimalnoj visini iznosa na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade na teritoriji Grada Beograda („Službeni list grada Beograda”, broj 50/2018). Istom odlukom su propisani iznosi koji se plaćaju za tekuće održavanje i investiciono održavanje.
Članom 64. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da profesionalni upravnik imenovan u postupku prinudne uprave donosi odluku o troškovima održavanja i upravljanja zgradom, u skladu sa odlukom jedinice lokalne samouprave, uz prethodnu saglasnost nadležnog organa jedinice lokalne samouprave. Članom 65. istog Zakona propisano je da vlasnik posebnog dela zgrade iznos utvrđen u skladu sa članom 64. tog zakona uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši uplatom na tekući račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, u slučaju da je jedinica lokalne samouprave uspostavila takav sistem.
U skladu sa članom 77. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ako se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje. Zahtev za iseljenje bespravno useljenog lica iz stana podnosi se Odeljenju za imovinske, pravne, stambene i opšte poslove. Postupak za iseljenje iz poslovnih prostorija vodi se pred sudom.
U skladu sa članom 77. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ako se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje. Zahtev za iseljenje bespravno useljenog lica iz stana podnosi se Odeljenju za imovinske, pravne, stambene i opšte poslove. Postupak za iseljenje iz poslovnih prostorija vodi se pred sudom.

Najčešća pitanja I odgovori iz nadležnosti odeljenja za komunalne poslove I komunalnu inspekciju:

Radnim danom u vremenu od 16.00 do 18.00 i od 22.00 do 7.00 časova narednog dana, a u danima vikenda u vremenu od 14.00 do 18.00 i od 22.00 do 8.00 časova subotom i 10.00 časova nedeljom, stanari se moraju ponašati na način koji obezbeđuje mir i tišinu u zgradi (vreme odmora).

Vreme odmora mora se poštovati i pri korišćenju mašina za održavanje zelenih površina oko zgrade (kosačica, motorna testera i slično).

U slučaju porodičnih slavlja i drugih okupljanja, a najkasnije dva dana ranije stanari su dužni da postavljanjem obaveštenja na vidnom mestu u zgradi o tome obaveste ostale stanare, s tim da se od 1.00 čas posle ponoći mora obezbediti mir i tišina u zgardi.
Dozvoljeno je držati kućne ljubimce (pse, mačke, ukrasne ptice, male glodare, akvarijumske životinje i dr.), ali je stanar dužan da se stara da te životinje ne stvaraju nečistoću u zajedničkim prostorijama, zemljištu za redovnu upotrebu i ne narušavaju mir i tišinu u zgradi. Nije ograničen broj kućnih ljubimaca koji se mogu držati u stanu.
Zajednički prostori u zgradi su: stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajedničkih hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr. i služe za potrebe svih stanara i koriste se u skladu sa njihovom namenom.
Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova zgrade. Kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti.
Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu obavezno obaveštava upravnika.
Skupština stambane zajednice:

1) bira i razrešava upravnika;
2) donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
3) donosi pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 2. ovog zakona;
4) donosi odluku o uzimalju kredita;
5) određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnog dela za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
6) donosi program održavanja zajedničkih delova zgrade;
7) donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poverenju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
8) donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
9) donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
10) donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
11) donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovihdelova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
12) donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade;
13) donosi odluku o načinu korišćenja koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
14) donosi odluku o unapređenjuzajedničkih delova zgrade;
15) donosi odluku o osiguranju iz člana 48. ovog zakona;
16) donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
17) usvajaju izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i korišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;
18) donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
19) odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice.

O radu skupštine zajednice vodi se zapisnik.
1) zastupa i predstavlja stambenu zajednicu;
2) podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
3) podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 8. ovog zakona;
4) ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi;
5) vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje;
6) uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu ( za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica ime, adresa sedišta i matični broj);
7) izvršava odluke stambene zajednice;
8) na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućeg računa;
9) predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji;
10) organizuje radove hitnih intervencija;
11) organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode;
12) vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;
13) podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstava za realizaciju svake od aktivnosti
14) vrši i druge poslove određene zakonom.
Pored poslova upravnika profesionalni upravnik vrši i sledeće poslove:

1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
2) prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji;
3) na osnovu primljene prijave iz tačke 2) ovog stava obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;
4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznata (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo problem i drugo);
5) obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;
6) predlaže skupštini stambene zgrade visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poverenju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.

Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poverenju poslova profesionalnog upravljanja. U slučaju prinudne uporave, profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija je visina određena odlukom jedinice lokalne samouprave iz člana 64. stav 3. ovog zakona.

U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, profesionalni upravnik može u skladu sa zakonom izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora bitu overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa.
O urednom stanju spoljnih delova zgrade dužan je da se stara vlasnik zgrade, odnosno korisnik zgrade u državnoj svojini.

O urednom stanju zajedničkih spoljnih delova zgrade za kolektivno stanovanje i poslovno-stambene zgrade, dužni su da se staraju svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, odnosno zakupci stanova u državnoj svojini.

O urednom stanju sponjnih delova zgrade koji je u sastavu određenog stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade (terasa, lođa, prozor i sl.), dužan je da se stara vlasnik tog stana, odnosno zakupac stana u državnoj svojini, odnosno vlasnik tog posebnog dela zgrade.

O urednom stanju zajedničkih spoljnih delova poslovne zgrade sa više posebnih delova, dužni su da se staraju svi vlasnici posebnih delova zgrade, odnosno korisnici posebnig delova zgrade u državnoj svojini.

O urednom stanju spoljnih delova poslovne zgrade koji je u sastavu određenog posebnog dela zgrade, dužan je de se stara vlasnik tog posebnog dela zgrade, odnosno korisnik tog poslovnog dela u državnoj svojini.
Za uklanjanje snega i leda sa trotoara širine do 5m koji se nalazi ispred zgrade, odnosno pripadajuće građevinske parcele, ispred poslovnih zgrada i poslovnih prostora, ispred stambeno-poslovnih zgrada, ispred objekata u izgradnji, ispred i oko neizgrađenog građevinskog zemljišta, odgovorna su pravna i fizička lica koja koriste te nepokretnosti kao vlasnici, odnosno korisnici nepokretnosti ili kao zakupci ili kao neposredni držaoci te nepokretnosti.

Obaveze iz stava 1. ovog člana odnose se i na druge saobraćajnice površine u javnom korišćenju (interne saobraćajnice, prilazne staze, pešaćke staze oko ili između zgrade i sl.).

Za uklanjanje snega i leda oko montažnih objekata privremenog karaktera postavljenih na delu javne saobraćajne površine, u širini do 5m oko objekta, odgovorno je lice kome je odobreno postavljanje tog objekta.

Investitor i izvođači radova odgovorni su za uklanjanje snega i leda sa trotoara i pešačkih staza koje se graniče sa površinama na kojima se izvode radovi.

Uklanjanje snega i leda sa površine iz st. 1. do 4. ovog člana, vrši se tako da se ne zatrpavaju slivnici, a sneg i led se odlaže tako da ne ometaju saobraćaj na kolovozu i prolaz pešaka trotoarom.